::Карта сайта::Пишите нам::Отзывы:: 

  Начало
  Путеводитель
  Архив новостей
 Клиентам
  Вопросы, ответы
  Прейскурант
  Законодательство
  Вызов эксперта
  Переоценка
 Наша специализация
  Выкуп недвижимости
  Судопроизводство
  Переоценка
  Выкуп акций, РФФИ
  Отчуждение недвиж.
  Ввоз имущества в РФ
  Взнос в УК
  Залог в банк
  Купля-продажа акций
  Ущерб
 Партнерство
  Клиенты
  Партнеры
  Вакансии
 Аналитика
  География оценки
  Отрасли
  Рейтинг
  Клиенты по годам
 О Нас
  Полезная информация
  Как нас найти
  Лицензии
  Эксперты-оценщики
  Реквизиты





Rambler's Top100 Rambler's Top100
Зачем мы нужны?

   В бизнесе предприятия и при ведении деловых операций физическим лицом часто возникает необходимость в проведении оценки. Данный материал ставит целью систематизировать случаи, в которых проведение оценки обязательно. При этом “обязательность” трактуется не строго в нормативном плане, т.е. не только тогда, когда этого требует закон, а с точки зрения потребностей бизнеса и адекватной информированности. Об этом – часть “Зачем нужна оценка

   При этом мы старались дать представление об обязательности оценки с точки зрения её заказчика. Зачастую это могут быть разные стороны в одном и том же деловом процессе и результаты оценки для них могут быть разными. Примером может быть Oценка предприятия при банкротстве.  

Для успешного решения задачи эксперту – оценщику, кроме согласия и взаимопонимания с Заказчиком, нужен некоторый комплект документов, который разнится от случая к случаю. В него могут входить и общепринятые документы (такие, как Паспорт или выписка из Паспорта БТИ – для оценки недвижимости, технический паспорт транспортного средства – для оценки автомобиля и пр.), и документы, разработанные непосредственно Департаментом оценки (форма А1, А2, А3 по недвижимости, Анкеты для оценки бизнеса или интеллектуальной собственности и пр.).

   После окончания работ Заказчик получает “Отчет об оценке”, который имеет некоторые “Ограничительные условия” – в плане своей применимости. Для разных видов отчетов это могут быть разные условия – по “времени жизни оценки”, по кругу организаций и ведомств, для которых сделан отчет, по случаям, в которых эта оценка может быть использована.

   По прошествии некоторого времени стороны – Заказчик и эксперт – оценщик могут встретиться снова. Потребность в этом может быть вызвана изготовлением дополнительной копии отчета, необходимостью выступления эксперта в суде, проведением повторной оценки из-за изменившихся обстоятельств или целей, для которых проводилась оценка. Отношения сторон при этом становятся ещё более доверительными, так как Заказчик, обратившийся во второй раз – для нас уже VIP-клиент.

   И конечно, не последний вопрос, которым задается Заказчик – цены. При этом существует несколько аспектов, которые обязательно нужно пояснить.

   Первое: ценообразование в оценочном бизнесе – вещь нестабильная и подверженная влиянию многих факторов. Это могут быть “ Простые случаи оценки” или, наоборот, “Сложные случаи”. Оценка объекта недвижимости, например 1000 м2 офисного помещения, в прейскуранте подразумевает одну цену, Х единиц денег. Однако если этот объект имеет выдающееся архитектурное решение, является памятником архитектуры, находится под арестом, повреждён разливом реки и используется под склад пиротехники, стоимость его оценки может быть больше, чем Х единиц денег.

   Второе: За абсолютно одинаковую работу две разные организации хотят разные деньги. Естественно. Но если при покупке видеокамеры эта разница может достигать максимум 10%, то при оценке объекта недвижимости – 500%.

   Здесь вступают в силу Приоритеты выбора. Заказчику нужно обращать внимание на гудвилл – доброе имя, “марку” предприятия. На чашу весов лягут все аккредитации, сертификаты, лицензии и срок работы на рынке. Не последний фактор – рекомендации и Cписок клиентов.

   Важно при этом, каков Опыт работы экспертов – оценщиков в аналогичных отраслях промышленности. Действительно, если оценочная организация никогда не работала с торговыми предприятиями и не знает их специфики, вряд ли работа будет полностью доказательной и корректной.

Начнём по порядку.


ЗАЧЕМ НУЖНА ОЦЕНКА

   Оценка имущества может проводиться в двух случаях:

ОЦЕНКА, ПРОВОДИМАЯ ПО ЖЕЛАНИЮ СОБСТВЕННИКА ИМУЩЕСТВА

   Существуют случаи, когда оценку проводить не обязательно, но потребность в ней диктуется правилами ведения деловых операций.

   1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ образцовый отчет по теме перечень и вид требуемых документов образец договора на проведение работ

  • При продаже (покупке). Каждая из сторон, участвующих в сделке, может получить “Отчет об оценке”, в котором доказательно и обоснованно описывается процедура определения стоимости объекта недвижимости. Информация может быть полезна для аргументированного ведения переговоров, отстаивания своей точки зрения. Возможно, оппонент также прибегнет к помощи профессионального оценщика и тогда сторонам придётся сравнивать не свои умозрительные заключения, а обоснованные цифры.
  • При выделении доли одного из собственников.
  • При определении стоимости ущерба, нанесенного объекту недвижимости. Это может быть оценка стоимости производственного цеха, пострадавшего от землетрясения или оценка квартиры, залитой соседом сверху.


  •    2. ОЦЕНКА ЦЕННЫХ БУМАГ И БИЗНЕСА образцовый отчет по теме перечень и вид требуемых документов образец договора на проведение работ

  • Оценка акций компаний, котирующихся на рынке. Частный случай оценки акций, достаточно простой и зачастую сводящийся к анализу котировок, состояния рынка и определению ставки дисконта. Оценка может быть нужна при продаже (покупке) пакета акций, когда собственник не знает реальной цены пакета акций.
  • Оценка акций, не котирующихся на рынке. Это упрощенный случай оценки бизнеса, так как стоимость акции такой компании – это доля от стоимости её бизнеса, и по-другому стоимость акции скорее всего, определить нельзя. По крайней мере, этот подход даст наиболее реалистичный прогноз.
  • Оценка бизнеса предприятия, например, при продаже. В этом случае потенциального покупателя может интересовать, в основном, поток доходов, приносимый бизнесом, и в меньшей степени – стоимость оборудования, недвижимости и пр. Позиция справедлива, например, при оценке бензоколонки.


  •    3. ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА образцовый отчет по теме перечень и вид требуемых документов образец договора на проведение работ

  • Наиболее полный вид оценки, в котором присутствует оценка недвижимости, машин и оборудования, финансовый анализ предприятия, маркетинг, оценка гудвилла и пр. Чаще всего, конечно, такая объёмная и дорогостоящая работа, выполняется не по собственной инициативе, а в рамках законодательства.
  • Оценка предприятия при банкротстве, если она производится одним из кредиторов – дело личной инициативы. При этом полученные данные могут сильно разниться с данными, полученными оценочной организацией, работающей по заказу, например, внешнего управляющего, или “Агентства по реструктуризации” (АРКО).


  •    4. ПЕРЕОЦЕНКА ОСНОВНЫХ ФОНДОВ образцовый отчет по теме перечень и вид требуемых документов образец договора на проведение работ

  • Согласно Положению по бухгалтерскому учету 6/97, предприятие имеет право самостоятельно один раз в год проводить переоценку основных фондов. Эта работа позволяет снижать налоговое бремя предприятий, иногда – значительно, а также оптимизировать структуру основных фондов. Мы рекомендуем предварительно провести “Анализ и реструктуризацию основных фондов”, работу, результатом которой будет ответ, сколько и как предприятие сможет сэкономить на налогах после проведения переоценки. Еще раз подчеркнем, что “Анализ” проводится до переоценки.


  •    5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА / ПРАВ АРЕНДЫ образцовый отчет по теме перечень и вид требуемых документов образец договора на проведение работ

  • При продаже (покупке) земельного участка или прав его аренды, оценка поможет понять его реальную стоимость в сложившихся рыночных условиях.


  •    6. ОЦЕНКА ОБОРУДОВАНИЯ, ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЛИНИЙ образцовый отчет по теме перечень и вид требуемых документов образец договора на проведение работ

  • Услуги эксперта оценщика могут понадобиться при покупке (продаже) либо уникального оборудования, либо давно вышедшего из употребления, списанного, морально устаревшего. В этих случаях собственнику (покупателю) нелегко определить стоимость оборудования, например, по прайс-листу изготовителя – его давно нет ни в каких прайс-листах.


  •    7. ОЦЕНКА АВТОТРАНСПОРТА

      АВТОМОБИЛЬНАЯ ЭКСПЕРТНАЯ НЕЗАВИСИМАЯ КОМПАНИЯ «АЭНКОМ» www.aencom.spb.ru

  • Случай оценки, не обязательный по Закону – определение стоимости ущерба при ДТП. Однако в этом случае лучше ориентироваться на оценочную организацию, работающую при конкретном автосервисе, либо специализирующуюся на оценке автотранспорта.


  •    8. ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ образцовый отчет по теме перечень и вид требуемых документов образец договора на проведение работ

  • Работа всегда проводится по инициативе Заказчика. Это может быть вложение в объекты недвижимости, ценные бумаги, инвестиции в предприятия, закупка производственных линий и мини-заводов. С точки зрения собственника (инвестора) разумно потратить сумму, в десятки раз меньшую, чем размер инвестиции, чем потерять всю сумму в случае, если проект не окупится.



  • ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ ОЦЕНКА СОГЛАСНО ЗАКОНУ

       1. ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЗНОС В УСТАВНЫЙ КАПИТАЛ образцовый отчет по теме перечень и вид требуемых документов образец договора на проведение работ

  • При неденежном взносе в Уставный капитал на сумму свыше 200 МРОТ (20 тысяч рублей). Оценку должен заказать собственник имущества у организации, аккредитованной при Московской регистрационной палате. Оценке подлежат любые имущественные взносы, кроме потребляемых вещей.


  •    2. ОЦЕНКА ОБОРУДОВАНИЯ, АВТОТРАНСПОРТА И ПР. ПРИ ВВОЗЕ НА ТЕРРИТОРИЮ РФ ДЛЯ ВЗНОСА В УСТАВНЫЙ КАПИТАЛ образцовый отчет по теме перечень и вид требуемых документов образец договора на проведение работ

  • Это частный случай оценки, оговоренной в предыдущем пункте. Требует уточнения кодов ТНВЭД в “Отчете” для того, чтобы груз беспрепятственно пересек таможню.


  •    3. ОЦЕНКА ПРЕДПРИЯТИЯ ПРИ БАНКРОТСТВЕ образцовый отчет по теме перечень и вид требуемых документов образец договора на проведение работ

  • Внешний управляющий или АРКО, являются заказчиками обязательной оценки при банкротстве предприятия. В этом случае задача оценщика - определить ликвидационную стоимость имущественного комплекса, т.е. нижний порог цены.


  •    4.ОЦЕНКА В РАМКАХ СУДЕБНОГО ПРОИЗВОДСТВА образцовый отчет по темеперечень и вид требуемых документовобразец договора на проведение работ

  • Очень часто, в рамках судебного производства, касающегося арбитражных или гражданских дел, суд обязывает одну из сторон произвести оценку имущества. В суде могут встретиться и два “Отчета об оценке”, составленные истцом и ответчиком, и тогда суд вправе назначить собственную экспертизу, прибегнув к услугам аккредитованной организации.
  •    Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

       5. ОЦЕНКА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПРИ ВЫКУПЕ ИХ У МОСКОМИМУЩЕСТВА образцовый отчет по темеперечень и вид требуемых документовобразец договора на проведение работ

  • Этот случай встречается достаточно часто в оценочной практике, для учета реально вклада собственника в арендуемое помещение (в виде ремонта, реконструкции, переоборудования). Связано это с тем, что “улучшения”, произведённые собственником, могут уменьшать стоимость выкупа помещения, о чём требуется “Отчет об оценке”.


  •    6. ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ, ПРИНАДЛЕЖАЩЕЙ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ОБРАЗОВАНИЯМ образцовый отчет по темеперечень и вид требуемых документовобразец договора на проведение работ

  • в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  • при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
  • при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям;
  • при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям;
  • при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки в том числе:
  • при национализации имущества;
  • при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости ипотеки;
  • при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
  • при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
  • при проведении оценки объектов оценки и целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.


  •    ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

       Мы не будем перечислять здесь все ограничительные условия, являющиеся неотъемлемой частью любого отчета. Обратим внимание на несколько, прямо или косвенно оказывающих влияние на отношения Заказчика и эксперта – оценщика.

  • Оценка имеет “срок жизни”. Действительно, по прошествии года стоимость практически любого имущества изменится, где-то значительно, где-то на единицы процентов. Дело каждого конкретного случая в отношениях Заказчика и эксперта четко оговорить этот срок. В течение него желательно, чтобы оценка “была использована”, т. е. чтобы “Отчет об оценке” дошел до адресата.
  • Оценка (цифра) имеет свой доверительный интервал и доверительную вероятность. Почему-то не в практике оценщиков рассчитывать подобные величины, хотя они могли бы многое сказать посвященным. Видимо, посвященных маловато. Поэтому Заказчик должен обращать внимание хотя бы на то, чтобы итоговая цифра оценки была должным образом округлена, или, говоря точнее, имела нужное количество значащих цифр. Действительно, нелепо, когда в отчете об оценке бизнеса указывается стоимость действующего предприятия в $3 236 256,22. То есть именно 22 цента, а не 23??!
  • Каждая оценка предназначена только для тех целей, которые указаны в Сопроводительном письме. Оценка для взноса в Уставный капитал не может использоваться при банкротстве, а для купли/продажи – для целей залога. Все эти цифры будут разными, и не нужно с точки зрения Заказчика пытаться сделать оценке “для ведения финансовых и хозяйственных дел”.
  • Проведение работ по оценке никогда не предполагает участия эксперта в “дальнейшей жизни отчета” - в судах, слушаниях, совещаниях и прочем, связанным с обсуждением самой оценки. Это не означает, что эксперт не будет этого делать. Конечно будет, только эту дополнительную часть сотрудничества нужно отдельно обсуждать. Это консультации, а не оценка.


  •    ОСОБО ВАЖНЫЕ КЛИЕНТЫ

       Для Департамента оценки любой клиент, обращающийся к нам снова, становится VIP-клиентом. Он получает персональную карточку, которая даёт право пользоваться скидками и льготами. Например:
  • имеет право на 10% скидку на все работы по оценке;
  • дополнительная 5% скидка на переоценку основных фондов;
  • скоростная курьерская доставка документов по Москве;
  • специальные цены на услуги юридического и Интернет- подразделений;
  • улыбка – всегда бесплатно.


  •    ЦЕНЫ

       Вы можете подробно изучить Прейскурант. Это полезно, но вряд ли даст полную информацию о том, сколько будут стоить услуги по оценке. Обратите внимание на следующее:
  • Цены меняются (в лучшую сторону) и мы можем не успеть отразить эти изменения на сайте.
  • Цены – не аддитивная величина. Это означает, что оценка десяти зданий по $200 не стоит $2 000, а гораздо меньше. Насколько? Обсуждайте с экспертом.
  • Ценообразование в значительной мере зависит от того, простой или сложный случай оценки мы рассматриваем. Оценить Заказчику это практически невозможно. К сожалению, в большинстве случаев Заказчик считает, что его случай – простейший. Ну, что может быть проще, чем оценить квартиру на Тверской в $200 за метр??!


  •    СЛУЧАИ ОЦЕНКИ

       Как мы уже говорили, на ценообразование и на оценку в целом, влияние может оказывать “простота” или “сложность” конкретного оценочного случая. Приведём некоторые примеры, в которых оценка является заведомо не простой:
  • Оценка в целях судопроизводства. Как правило, в этих случаях нужно учитывать большее количество факторов, чем при обычной оценке. Может быть затруднен доступ к объекту оценки. Могут оказывать давление противодействующие стороны.
  • Оценка ущерба недвижимости. По сути, значительную часть работы занимает составление сметы. Процесс трудоёмкий, кропотливый. По сложившейся практике стоимость только сметы составляет 3% от стоимости работ. А составление сметы – только часть оценочной работы.
  • Оценка памятников архитектуры.
  • Оценка уникальных установок.
  • Оценка имущества на границе “разумной цены” - верхней или нижней. Действительно, можно обосновать различные цены, но чем менее вероятна цена, тем более кропотливой должна быть работа по её доказательству.
  • Оценка векселей, выданных на большие суммы неизвестными векселедателями. Платежеспособность эмитента, возможно, не вызывает сомнений, но это снова очень кропотливая работа.
  • Оценка инвестиционных проектов с расплывчатыми понятиями о маркетинге.
  • Оценка интеллектуальной собственности – “самодельных” компьютерных программ, не запатентованных изобретений и пр., которые владельцы оценивают в сотни тысяч долларов.


  •    ПРИОРИТЕТЫ ВЫБОРА

       Итак, почему Вам, уважаемый Заказчик, выгодно работать именно с Департаментом оценки. С этого следовало бы начать, но не стоит хвастаться.

  • Оцените образовательный уровень наших экспертов – там есть практически всё.
  • Ознакомьтесь со Списком наших клиентов. Все они доверяют нам.
  • Посмотрите на Отрасли промышленности, с которыми мы работали. Там наверняка есть и Ваша.
  • Загляните на рейтинги РА “Эксперт”. Оценочный объём, выполненный нашим учредителем – “Универс Аудит” - это наш объём.
  • Мы работаем одними из первых – с 1997 года.
  • Наш подход – комплексный. Оценка, аудит, юридические услуги, представительство в Интернет – здесь мы чувствуем себя уверенно.
  • И последнее – мы всегда договоримся!!!

  • ::Начало:: Путеводитель:: Архив новостей:: Вопросы и ответы:: Цены:: Законодательство:: Специализация:: Вызов эксперта:: Клиенты::
    ::Партнеры:: Вакансии:: География оценки:: Отрасли:: Рейтинг:: Клиенты по годам:: О нас:: Как нас найти:: Лицензии:: Сотрудники:: Реквизиты::
    Copyright (c) 2000-2002, Интернет сервис и дизайн
    webmaster@is-d.ru